Maître Pascal PERRAULT

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Bail commercial dérogatoire – maintien prolongé dans les lieux

5 juin 2013

(Cour de cassation 5 juin 2013 N° de pourvoi: 12/19634)

Vu l’article L. 145-5 du code de commerce ;

Attendu que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si à l’expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2012), que la société La Tour a consenti à la société Signature un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005 ; que par acte du 27 mai 2005, la bailleresse a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail ; que la locataire est demeurée dans les lieux ; qu’après échec des négociations en vue de la conclusion d’un bail commercial de droit commun, la société Signature a assigné la société La Tour en reconnaissance du bénéfice d’un bail soumis au statut ;

Attendu que pour accueillir cette demande l’arrêt retient qu’il s’est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle la bailleresse a été assignée par la locataire, que cette inaction doit être considérée comme constitutive d’un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la société Signature, à défaut pour la société La Tour d’apporter la preuve qu’elle n’entendait pas laisser le preneur en possession des locaux ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, CASSE ET ANNULE.

La Cour de cassation tempère dans cet arrêt les termes rigoureux de l’article L 145-5 du code de commerce, lesquels indiquent notamment que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».

Or, dans cet arrêt, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel en jugeant que «… en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé… »

Une heureuse précision.

 

Avocat immobilier Paris / Bail commercial