Maître Pascal PERRAULT

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Syndic – Administrateur de biens – Agent immobilier – Obligation de conseil

31 janvier 2014

Défiscalisation

28 janvier 2014

(Cass 1e civ 2 octobre 2013 pourvoi n°12/20.504)

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les époux X…, ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation institué par la loi de finances pour 1999, un appartement dépendant d’une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale, qu’ils ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d’exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, ont, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux, assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d’information et de conseil, l’agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, la société Le Comptoir immobilier, actuellement dénommée société Izimmo (l’agence) qui, titulaire d’un mandat de vente, s’était entremise dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société AGF, devenue la société Allianz IARD (l’assureur)

 

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de la société Izimmo, repris dans les mêmes termes par la société Allianz IARD au soutien du premier moyen de son pourvoi provoqué

 

Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font grief à l’arrêt attaqué de condamner la première à payer aux époux X… les sommes de 24 505 euros et de 2 500 euros en réparation de leurs préjudices financier et moral, et de condamner la seconde à garantir cette condamnation à hauteur de 11 755 euros, alors, selon le moyen :

 

1°/ que l’obligation d’information et de conseil d’un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d’investisseurs non avertis, tel que le fait qu’un preneur s’expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que la société Le Comptoir immobilier avait remis aux époux X…, d’une part, une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation » de la résidence de tourisme et, d’autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; qu’en considérant que ces éléments d’information ne pouvaient alerter les époux X… sur l’existence d’un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu’ils ont signé, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

 

2°/ que l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement se limite à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; que la cour d’appel a constaté que les époux X… avaient reçu de la société Le Comptoir immobilier l’information selon laquelle le placement consistait en l’achat, dans une résidence de tourisme, d’un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de neuf années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence, et enfin, qu’en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail commercial pouvait être résilié ; qu’en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir immobilier aurait manqué à son devoir d’information et de conseil au motif que le terme « garanti » n’aurait pas été explicité et que les acquéreurs n’auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l’article 1382 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant exactement énoncé qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer, la cour d’appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l’agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux X…, investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, a pu en déduire que l’agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncée du placement ; que le moyen n’est donc fondé en aucune de ses branches ;

 

CASSE ET ANNULE

 

La Cour de Cassation fait ici une belle illustration de l’obligation renforcée d’information et de conseil qu’elle fait peser sur l’administrateur de biens ou l’agent immobilier qui propose à des non professionnels de ces montages, un produit immobilier défiscalisé.

 

En l’espèce, la Cour de Cassation a estimé que la présentation faite aux clients par l’administrateur de biens ou l’agent immobilier n’était pas suffisamment loyale et complète en présentant le produit vendu comme exempt de tous risques d’impayés et d’un rapport garanti, alors qu’il n’en était rien.

 

Une saine sanction du comportement blâmable d’un professionnel face à des non professionnels.

 

 

Avocat immobilier Paris / Défiscalisation

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2 questions

  1. Le tan dit :

    Par l\’incompétence de mon agent immobilier l\’acheteur de mon bien a pu annuler le contrat d\’achat, et ce après les 7 jours de réflexion.Mon avocat me dit que je ne peut rien faire contre cet agent car j\’ai signe un contrat type qui le protège contre toute erreur de sa part. Cela me paraît inconcevable.
    Pouvez me confirmer cette aberration ?

    • Pascal PERRAULT Pascal PERRAULT dit :

      Chère Madame,
      Je ne peux vous répondre sur les seuls éléments que vous indiquez.
      Seule une consultation au cabinet avec l’ensemble des pièces de votre dossier pourrait permettre une analyse de votre situation.
      Sentiments les meilleurs.

      Pascal PERRAULT
      Avocat droit immobilier / agent immobilier